国企长租公寓样本：从格创家获评TOP10看存量资产运营升级

近日，格力集团旗下长租公寓品牌格创家在“第十届地新引力峰会·住房租赁论坛”中获评“2025-2026中国住房租赁企业国企先锋TOP10”。这类行业评选本身并不只是品牌荣誉，更反映出住房租赁市场正在从单点房源供给，走向资产盘活、标准化服务、人才安居和数字化精细运营并重的新阶段。

公开报道显示，本届论坛以“AI赋能·十载向新”为主题，由中国房地产业协会指导，克而瑞与地新引力联合主办。参会企业围绕住房租赁行业在新周期下的规模发展、服务创新和运营效率展开讨论。对于国企背景的租赁品牌而言，如何把存量物业转化为稳定、可持续、可复制的租住产品，正在成为衡量运营能力的重要指标。

存量资产盘活成为国企租赁品牌的关键命题

过去几年，住房租赁行业的增长逻辑已经发生变化。相比单纯追求新增房源规模，越来越多城市开始关注存量物业的改造利用：老旧宿舍、闲置办公、产业园配套、国企自持物业等，都可能通过合规改造与专业运营转化为青年公寓、人才公寓或职住配套社区。

格创家的案例具有一定代表性。报道提到，其首发项目“格创家·竹苑店”由一栋始建于1980年的老旧宿舍楼更新改造而来，改造后形成集公寓、商业、书房、创业空间于一体的活力社区，项目全年总营收提升超过两倍，出租率长期稳定在97%以上。这说明存量资产盘活并不是简单装修出租，而是需要在产品定位、空间复合、招商运营、租客服务和持续维护之间形成闭环。

对租赁企业来说，存量项目改造前需要先回答几个问题：房源产权与消防手续是否清晰，改造投入与租金回报是否匹配，目标客群是否明确，公共空间能否带来真实使用价值，后续维修、收费、退租、投诉等流程是否有系统支撑。只有这些基础能力到位，存量资产才可能从“沉睡资源”转化为稳定现金流。

人才安居不只是提供房间，而是提供服务场景

报道显示，格创家围绕湾区青年居住需求推出“金标、红标、蓝标、绿标”四类产品线，覆盖轻奢公寓、定制化宿舍等不同场景，并尝试把居住空间与商业、社交、创业服务相结合。这一方向与当前多地人才安居政策的实际需求高度相关。

对于青年人才和产业园区员工而言，租住需求并不止于“有一间房”。通勤距离、租金透明度、合同安全、维修响应、公共空间、社群活动、费用结算、退租交接都会直接影响居住体验。国企和产业平台参与长租公寓运营时，优势往往在于资产稳定、信用背书和公共服务资源，但能否把这些优势转化为可感知的租住体验，仍取决于日常运营的颗粒度。

因此，人才公寓和长租社区运营需要从“房源管理”升级为“租客全生命周期管理”。从预约看房、签约入住、租金账单、门锁权限、报修工单，到续租提醒、退租验房和押金结算，每一个环节都需要标准化流程和可追溯记录。运营越精细，服务成本越可控，租客体验也越稳定。

数字化运营决定规模化后的稳定性

本次论坛主题强调AI赋能，也提示住房租赁行业正在进入更深层次的数字化阶段。对长租公寓企业而言，数字化并不是简单上线一个展示页面，而是把房源、租客、合同、账单、设备、人员和服务工单连接在同一套运营体系中。

在单个项目规模较小时，许多问题可以依赖人工经验处理；但当项目分布到多个片区、多个产品线、多个合作主体之后，如果缺少统一数据底座，运营风险会迅速放大。例如房源状态更新不及时会影响出租率，账单与收款对不上会影响现金流，门锁权限未及时回收会带来安全隐患，报修工单缺少闭环会降低租客满意度。

这也是国企租赁品牌走向规模化时必须补齐的能力：通过系统把“人、房、钱、事、物”纳入同一套流程，让总部能看到项目经营数据，让项目经理能及时处理异常，让财务能完成自动对账，让客服和维修团队能按标准履约。未来，AI能力也更可能在客源分配、价格建议、风险预警、智能客服和运营分析中发挥作用。

行业启示：国企入局长租公寓要重视三条主线

从格创家获评国企先锋TOP10可以看到，国企背景的长租公寓品牌正在承担更多城市功能：一方面盘活存量资产，提升国有物业使用效率；另一方面服务青年人才和产业发展，补齐城市职住配套；同时还要通过专业化运营实现项目自身的可持续。

对更多住房租赁运营方而言，未来竞争将集中在三条主线：第一，资产端要算清改造投入、出租率和回报周期，避免只重建设不重运营；第二，服务端要把人才安居从政策口号落到具体体验，保证签约、入住、维修、退租等环节稳定履约；第三，管理端要尽早建设数字化底座，把分散项目纳入统一数据和流程，减少人工错漏与经营风险。

长租公寓行业已经进入从“有没有房”到“能不能长期管好房”的阶段。对于国企、园区、集中式公寓和住房租赁企业来说，谁能把资产盘活、服务履约和数字化运营结合起来，谁就更有机会在新一轮行业调整中形成长期竞争力。