餐饮品牌加速撤离商场，客流下降与租金高企成主因
近期，大批餐饮店加速"逃离"商场的现象引发行业关注。从成都到青岛，从西安到上海，越来越多的餐饮品牌选择撤出购物中心，背后折射出商业地产租赁市场正在经历的深刻变革。
超三分之一商场愈发"空旷"
《2022-2024购物中心开关店研究报告》显示，2024年有34.9%的购物中心新入驻商铺少于关店商铺。换言之，超过三分之一的商场正在变得越来越空。
行业专家分析，商场流量早已到达峰值，除了海底捞等大规模连锁品牌还有一定议价优势外，中小餐饮商家在商场开店已不是好选择。预计未来2年左右，商场餐饮店的生存状况依旧艰难。
人流稀释与租金倒挂
造成这一现象的核心原因是人流量下降与租金不匹配。
商场数量过剩导致流量稀释。 据《2025中国商业地产市场年报》，截至2025年末，全国三万平方米以上的购物中心近6900个。以前3公里范围内可能就一家商场，现在可能有3家。湖南某大型商场数据显示，2024年全年累计客流量同比下降近40%，商场里餐饮门店闭店率超30%。
租金调整滞后于市场变化。 中国房地产指数系统数据显示，2024年百MALL商铺平均租金超27元/平方米/天，同比仅下降0.06%。对于许多餐饮老板而言，在商场开店越发"不划算"——高昂的租金与日渐稀少的客流形成鲜明对比。
下沉市场成为新机会
在商场餐饮价值重构的大洗牌期，"下沉"成为唯一的机会点。
一方面是商场自身的楼层下沉。眼下，不少购物中心的B1、B2层成为香饽饽，与地铁等轨道交通相连的优势带来稳定客流，租金也相对更低（约为地上层的65-80%）。
另一方面是地理区域的下沉。县城商场餐饮店正在火热起来，以江苏东台吾悦广场为例，去年春节期间日均客流量达6万人次。下沉市场居民储蓄率较高、生活成本较低，可支配收入相对可观，对品质餐饮消费的需求正在快速增长。
对租赁行业的启示
商业地产租赁市场的这一变化，对住房租赁行业同样具有警示意义：
- 租金定价需要与市场价值匹配 — 无论是商铺还是住宅，租金水平都需要根据实际供需关系及时调整
- 差异化竞争是关键 — 同质化严重的市场中，只有提供独特价值才能留住租客
- 数字化运营提升效率 — 通过智能化管理系统降低运营成本，是应对市场波动的有效手段
- 下沉市场蕴含机遇 — 三四线城市及县城市场正处于消费升级阶段，值得关注
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