巴黎一名女学生因 Airbnb 短租超 400 晚再度面临审理

近日，法国巴黎一宗与住房短租有关的案件再次受到关注。一名在巴黎读书的女学生在前往阿姆斯特丹实习及赴伦敦继续学业期间，将自己在巴黎的主要住所挂到 Airbnb 上对外短租，两年合计出租超过 400 晚。由于明显超过巴黎当时针对主要住所短租每年 120 天的限制，这起案件被巴黎市政府重新推进司法程序。

案件经过

据报道，这名学生在 2019 年前往阿姆斯特丹实习时，已将巴黎住房出租 253 晚；次年又因学业安排前往伦敦，再次出租 152 晚。巴黎市政府随后对其提起诉讼，并寻求 2 万欧元罚款。

案件此前一度出现有利于当事人的判决。学生方面主张，自己因实习和完成学业离开巴黎，应属于法律允许的例外情形。2024 年 1 月，巴黎法院支持了这一说法，随后上诉法院也维持原判。不过，巴黎市政府继续上诉至法国最高法院后，最高法院撤销了此前判决，并将案件发回新的上诉法院重新审理。

本案的关键在于法院对法律表述的严格解释。此前判决更多接受了“因职业原因离开住所”的理解，但最高法院强调，法律真正要求的是“职业义务”。也就是说，实习、学习或课程安排，并不当然等同于受到雇主派遣、岗位调动等必须履行的职业义务，因此未必可以直接适用突破短租天数上限的豁免条款。

这一裁判思路意味着，个人主观上认为“理由合理”，并不足以对抗住房短租监管。是否构成合法例外，要看是否满足法律定义及证据要求，而不是仅凭出国实习、交换或读书这一事实本身。

从实际操作看，这起案件对租赁市场参与者有几项明确警示。

首先，主要住所用于短租并非完全自由。即使房屋确属本人长期居住的主要住所，在巴黎等监管严格的城市，年度出租天数仍受到限制；超出限制后，只有在职业义务、健康原因或不可抗力等少数情形下，才可能获得豁免。

其次，租客若将承租房源转租给第三方，还需要事先取得房东的书面同意。若未经授权私自转租，不仅可能违反当地短租规定，也可能直接违反租赁合同，进而引发返还收益、解除租约等风险。

再次，监管环境仍在持续收紧。根据公开信息，自 2025 年 1 月 1 日起，巴黎主要住所通过平台进行短租的年度上限已由 120 天下调至 90 天。这意味着，即便出租规模没有达到本案中的数百晚水平，当前在巴黎操作住房短租的合规空间也比过去更小。

从政策趋势看，巴黎持续加强对旅游短租的治理，背后逻辑在于缓解长期租赁房源被挤占、抑制住房紧张和租金压力。对国内长租公寓、分散式房源管理以及出海租赁业务而言，这类案例也说明：短租与转租业务必须建立在明确的权属、授权与规则边界之上，不能把“临时空置”简单理解为可自由商业化出租。

对于房屋运营方和个人业主来说，建立清晰的房源台账、出租天数记录和授权凭证，已成为降低政策与法律风险的基础动作。随着各地监管越来越精细，合规能力本身也正在成为住房租赁运营的重要竞争力。